Foto: Colourbox

13. november, 2018

Høje ejendomspriser retter fokus mod sunde investeringer

Udvikling af en investeringsejendom med fornuftig drift og gældsafvikling i et langsigtet perspektiv kan vise sig at være mere værdifuldt end udsigten til prisstigninger. Ejendomspriserne er de seneste år vokset med tocifrede ­procenter i blandt andet Københavnsområdet, hvilket formentlig betyder en ende på spekulative køb med kort tidshorisont.

Et buldrende boligmarked og udsigt til stigende renter. Den cocktail har givetvis fået mange til at vifte afvisende med hånden, når talen falder på køb af ejendomme som investering. Men den kombination behøver ikke være negativ, for de meget høje ejendomspriser, vi ser i øjeblikket, betyder overordnet, at det bør være slut med spekulation, hvor man kan lave kortsigtede gevinster på ejendomme, alene baseret på prisstigninger. I stedet bliver der fokus på de sunde langsigtede investeringer.

Sådan lyder det fra Koncenton, der arbejder med investeringer i ejendomme for både private og selskaber. Adm. direktør Anders Marcus ser derfor heller ikke de høje priser som udelukkende dårligt for markedet.

”I den næste periode bliver det det lange træk, hvor man skal se ejendomme som en langsigtet investering, hvor der er fokus på ejendommenes drift, løbende likviditet og gældsafvikling. Det er grundlæggende sundt,” siger Anders Marcus.

Modereret ejendomsmarked

Priserne på boligejendomsmarkedet har de seneste år fået fart i en grad, så vi vist godt kan sige at være sluppet fri af finanskrisens klør. Men de høje priser, som især kendetegner nye lejligheder i fx projektsalg, kan være årsag til, at salget af ejerlejligheder er faldet i 3. kvartal, så det nu ligger 14,3 pct. under niveauet på samme tid i 2017. Flere mæglere peger på, at den nedgang ikke udløser panik, men nærmere er et fingerpeg om, at markedet er ved at finde et mere moderat og naturligt leje.

I den næste periode bliver det det lange træk, hvor man skal se ejendomme som en langsigtet investering, hvor der er fokus på ejendommenes drift, løbende likviditet og gældsafvikling

Anders Marcus

Og selve prisen – eller prisudviklingen – på ejendomme er da heller ikke det eneste, der afgør, om ejendomme er en god investering. For netop med ejendoms­investeringer er prisstigninger blot en del af den gevinst, der ligger i investeringen. Mere betydningsfuldt for denne type investeringer er det løbende afkast, som driften af ejendommen giver. Hvis en ejendom også giver løbende indtægter, kan man godt retfærdiggøre en høj pris. Renteudgifterne spiller dog en rolle, og derfor kan investorer måske tøve lidt med udsigten til stigende renter. For ganske vist er renterne i øjeblikket rekordlave, men langt de fleste analytikere peger dog på, at renterne har pil opad den kommende tid.

Renten er ikke afgørende for gevinst

Ifølge Anders Marcus betyder udsigten til stigende renter dog ikke nødvendigvis det store for de seriøse investorer.

”For investoren med en længere tidshorisont, som har et økonomisk råderum, der gør det muligt at tænke langsigtet, så er driftsoverskuddet på ejendommen afhængigt af låneformen – uafhængigt af renter og økonomisk vækst. På landsplan steg huslejen i boligudlejningsejendomme faktisk under finanskrisen, samtidig med, at ejendommen tabte i værdi. For den langsigtede investor med et fornuftigt lån i ejendommen, betød det altså ikke noget for det løbende driftsoverskud, at ejendommen faldt i pris i en årrække for så at stige igen nogle år efter,” siger Anders Marcus og bemærker, at ejendomsprisernes niveau i et marked med stigende renter vil afhænge af flere faktorer.

”For eksempel hvor hurtigt renterne stiger, og hvor meget de stiger, mens forhold som inflation og arbejdsløshed ligeledes vil spille ind sammen med den demografiske udvikling i, hvor folk bosætter sig.”

Invester med tålmodighed

Investering i ejendomme er således attraktivt som et supplement til aktier og obligationer i porteføljen for de investorer, der kan tænke langsigtet for en andel af sin formue, og hvor likviditet ikke betyder så meget. Uanset købspris skal man kunne tåle, at investeringen mister i værdi, fordi tiden arbejder for denne type investeringer, og prisen vil stige igen på et tidspunkt.

Den indbyggede risiko er som med alle andre investeringer, at man mod forventning og med meget kort varsel skal realisere sin investering, fortæller Anders Marcus:

”Med ejendomme på kort eller mellemlang sigt vil man kunne risikere tab, hvis man skal sælge på et tidspunkt med dårlige konjunkturer. Dette gælder dog lige såvel for aktier. Aktier kan du altid sælge, men der er perioder, du ikke vil ønske at gøre det, fordi det vil medføre et tab at sælge sine aktier, og her er det ikke anderledes med ejendomme. Forskellen er, at udlejningsejendomme i denne periode fortsat kan generere gode, løbende udbytter.”

Flere artikler

Bankdata: Kerneopgaven er ­afgørende for fintech-revolutionen

Bankdata: Kerneopgaven er ­afgørende for fintech-revolutionen

Økonomi Sponseret indhold af: Bankdata Bankdata: ­Kerneopgaven er ­afgørende for fintech-revolutionen En underskov af fintech-virksomheder er i gang med at ændre hele finansverdenen til et åbent økosystem af tilbud. It-udvikling gør det muligt, og bankerne opruster...

Nye vinde over finanssektoren: Nu kommer fintech-partnerskaberne

Nye vinde over finanssektoren: Nu kommer fintech-partnerskaberne

Økonomi Sponseret indhold af: PA Consulting Nye vinde over finanssektoren: Nu kommer fintech-partnerskaberne Det er ikke svært at få øje på udfordringerne, når fintech-startups og finansielle institutioner skal samarbejde. Men et unikt øjeblik er opstået i...

Nyt it-system skal give mere og bedre tid med kunderne

Nyt it-system skal give mere og bedre tid med kunderne

Økonomi Sponseret indhold af: Festina Finance Nyt it-system skal give mere og bedre tid med kunderne Ny it-platform i Middelfart Sparekasse skal frigive tid til kunderne og samtidig forbedre kundeoplevelsen. Tekst: Sebastian Kjær Uanset om der er tale om et nyt job i...